Das Interhyp-Prinzip

Vorbereitungen auf die Zwangsversteigerung

By , 5. Februar 2012 16:47

Hui, so eine Zwangsversteigerung ist eine komplexe Sache!

Die letzten Tage waren ausgefüllt mit Vorbereitungen. Unsere Checkliste so weit:
(Vorsicht, lang)

Versteigerungsakte einsehen
Die Akte enthält verschiedene elementare Informationen:

  • einen Auszug aus dem Grundbuch,
    (Wichtig beim Grundbuchauszug: die „dritte Abteilung“. Diese enthält alle eingetragenen Grundschulden!)
    Soso, der betreibende Gläubiger betreibt das Verfahren aus der dritten Position. Die zweit hat er selber inne aber es gibt eine erste Position für eine Bank, die bestehen bleiben würde. Wichtig!
  • ein Gutachten zum Verkehrswert der Immobilie,
    Au Backe. Das Gutachten ist vernichtend! „Die Immobilie ist von außen wie innen nicht mehr in einem zeitgemäßen Zustand und bedarf einer durchgehenden Renovierungsmaßnahme“.
    Gedankenblitz: dann reißen wir das Ding halt ab und bauen was eigenes drauf. Mit Glück könnte man den Keller retten…
  • ein Baulastverzeichnis,
    Es gibt tatsächlich eine Baulast, die ist aber nicht erheblich und betrifft nur die Durchleitung eines Kanalanschlusses
  • die Forderungsanmeldungen,
    Formalkram. Ist aber trotzdem wichtig und will gewissenhaft studiert werden
  • andere dem Gericht vorgelegte Schriftstücke
    Nichts relevantes

Weitere Informationen einholen

Die Versteigerungsakte enthält womöglich nicht alle relevanten Informationen:

  • Grundbuch und Baulastverzeichnis: Versteigerungsakte könnte überholt sein
    Nicht neues.
  • Bauordnungsamt: Bauleitplanung für das Gebiet, ist wichtig bei Umbaumaßnahmen
    Ah, es gibt keinen Bebauungsplan, d.h. wir müssen uns nach §34 nach der Nachbarschaftsbebauung richten. Ein Besuch beim Bauamt verschafft Klarheit, wonach wir uns richten müssen: Trauf- und Firsthöhe der umstehenden Häuser.
  • Rechtspfleger: mögliche Formen der Sicherheitsleistung und Hinweise zum Verfahren
    Es gibt zum Glück ein Hinweisblatt, auf dem alles relevante aufgeschrieben ist.

Immobilie persönlich besichtigen

Jetzt wird es spannend! Bei einer ZW ist eine Besichtigung natürlich nicht so einfach. Aber hier hilft Vitamin B und Kommissar Zufall.
Zum Glück kennt meine Mutter zwei ehemalige Kollegen, die in der gleichen Straße wohnen. Einer von beiden schickt uns wiederum zu einem direkten Nachbarn des ZV-Objekts. Der wiederum weiß eine Menge über das ZV-Objekt, weil er mal eine Zeit lang in der Kellerwohnung davon gelebt hat. Zufälle gibts! 😀
Auf diesem Weg erfahren wir eine ganze Menge Details zu dem Haus, die auch einige Bedenken ausräumen.

Nach dem Vor-Ort-Besuch steht fest: wir werden uns an der ZV beteiligen!
Der nächste Schritt ist somit:

Finanzierung und Maximalgebot prüfen

Für das Maximalgebot müssen wir berücksichtigen:

  • Verkehrswert
    Der ist durch das Gutachten vorgegeben. Weiterhin müssen wir die 5/10 und 7/10-Grenzen beachten.
    Im ersten Termin wird bei Nicht-Erreichen von 50% des Verkehrswerts der Zuschlag von Amts wegen verweigert.
    Bei einem Maximalgebot von weniger als 70% können nachrangige Gläubiger exakt dann den Zuschlag verweigern, wenn sie bei einem Gebot von mehr als 70% mehr Erlös erhalten würden.
    Wird aus diesen Gründen bei dem 1. Termin der Zuschlag verweigert, fallen die Grenzen bei einem 2. Termin weg. Das heißt aber auch: gibt es aus anderen Gründen keinen Zuschlag, bleiben auch die Grenzen bei einem 2. Termin bestehen.
    Und bei einem 2. Termin wird das Gericht die Verschleuderung des Objekts verhindern, d.h. 30% sollte man mindestens bieten.
  • Bargebot
    Das, was man letzten Endes bietet!
  • bestehen bleibende Gläubigerforderungen
    Hier lauern Untiefen! Bestehen bleibende Forderungen muss man von seinem Maximalgebot abziehen. Denn die bezahlt man nacher noch obendrauf.
    Bei Grundschulden ist es auch vollkommen egal, wie hoch die noch valutieren. Man bezahlt immer die volle Höhe! Der Gläubiger kümmert sich dann darum, was ihm noch zusteht und was der Schuldner erhält. Dadurch, dass man diesen Betrag vorher vom Maximalgebot abgezogen hat, bekommt auch keiner was doppelt.
  • Finanzierungskosten
  • Grunderwerbssteuer
    Yeah, 5% von allem für den Staat!
  • Zuschlagsgebühr
  • Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch
    Schon gewusst: eine ZV ist die einzige Ausnahme, bei der der Eintrag ins Grundbuch nicht von einem Notar vorgenommen wird! Dementsprechend fallen auch keine Notargebühren an. Das wären aber auch schon fast die berühmten „Peanuts“.
  • Gerichtsgebühr

Erfahrungen sammeln

Eine ZV ist ein hochkomplexes Verfahren. Um so mehr, wenn man selber beteiligt ist und entsprechend nervös ist.
Deshalb geradezu zwingend: vorher ein anderes ZV-Verfahren besuchen! Und wenn man sich einen Tag dafür Urlaub nehmen muss, das ist absolut notwendig.

Zum Glück sind ZV-Verfahren öffentlich. Man kann sich also ganz ungzwungen hinten rein setzen und zuhören. Ist wirklich einfach. Es beisst schon keiner. 🙂
Danach kennt man aber das ganze Procedere, kennt die handelnden Personen, weiss wo man hin muss und verläuft sich nicht.

Ich selber war bei einem Termin zwei Wochen vor „unserem“ Termin. Es hat sich absolut gelohnt!

Danach ging es weiter mit:

Bietstrategie entwickeln

Eine Bietstrategie ist wichtig, damit man in dem Termin nicht in offene Messer läuft. Mit einer Bietstrategie sieht man die Messer wenigstens vorher, bevor man in sie läuft. 🙂

Einige Anhaltspunkte für eine gute Bietstrategie:

  • Den Mitbietenden nicht die Bietstrategie und das Maximalgebot verraten.
    Nunja, trivialer Hinweis
  • Im Eifer des Gefechts nicht das festgelegte Maximum überschreiten!
    Sehr wichtige Punkte. Das eigene Maximalgebot sollte man mit spitzer Feder und kühlem Kopf präzise errechnet haben. Das Ergebnis hat also ein gewisses Gewicht. Bei der ZV ist man in einer hoch angespannten und emotionalen Situation. Entscheidungen auf diesem Fundament sind in aller Regel nicht sehr gut. Vertraut also auf eine einmal gefällte Entscheidung.
    Und ja, wenn jemand auch nur 50€ mehr bietet, war es das. Denn wer weiß, wie oft diese 50€ wiederholt werden?
    Und übrigens: ein einmal abgegebenes Gebot bleibt bestehen, bis es überboten wird. Zurückziehen ist nicht!
  • Nennen Sie als Gebote krumme Summen.
    Warum auch immer…
  • Erhöhen Sie Ihre Gebote in ungleichen Schritten.
    Nichts zerfetzt die Nerven des Gegners mehr, als am Anfang in kleinen Schritten trippelweise den Preis zu erhöhren und später, wenn die Luft langsam dünn wird, nochmal einen ordentlichen Batzen draufzulegen.

So langsam kommen wir zum Finale:

Versteigerungstermin prüfen

Plain and simple: einen Tag vorher beim Amtsgericht nachfragen, ob der Termin wirklich stattfindet oder verschoben wurde (wenn, dann nur nach hinten).

Und vor der Kür noch die Pflicht:

Notwendige Unterlagen mitbringen

Nichts wäre blöder als am Tag der Tage ohne die notwendigen Unterlagen dazustehen und nicht teilnehmen zu können. Bei dem Probetermin, bei dem ich war, war tatsächlich ein potentieller Bieter da, der nicht bieten durfte, weil er keine Sicherheit geleistet hatte. Den „Rollkoffer mit Geld“, den er zu holen versprach, blieb er schuldig…

Mitzubringen sind:

  • gültiger Personalausweis oder Reisepass
    Und zwar von beiden Ersteigerern! Wenn ihr als Ehepaar bietet, müssen auch beide da sein und sich ausweisen. Sonst steht nur einer im Grundbuch…
    Es sei denn, man hat folgendes:
  • Vertretungsnachweise bzw. Vollmachtsurkunde
    Wenn beide Bieter ins Grundbuch eingetragen werden sollen aber nur einer bei der ZV anwesend ist. Eine einfach unterschriebene Vollmacht reicht übrigens nicht! Neinneinnein, das muss schon notariell beglaubigt sein. Wo kämen wir denn da sonst auch hin! 🙂
  • Sicherheitsleistung
    Die Krönung des Ganzen. Ohne Moos nix los!
    Die Sicherheitsleistung braucht entweder als beglaubigten Scheck der Bundesbank (eure Hausbank hilft da weiter, Laufzeiten beachten!) oder man überweist es vorher.
    EC-Karten, Bargeld oder gar Kreditkarten werden nicht angenommen! Null, nada, niente!
    Wir haben die Vorabüberweisung gewählt. Heisst: mindestens eine Woche vorher überweisen, die Laufzeiten sind nicht von Pappe. Und am Besten nach ein paar Tagen nachfragen, ob das Geld angekommen ist. Dann schläft es sich deutlich ruhiger.
    Die Sicherheitsleistung beträgt übrigens 10% des Maximalgebots, also nicht zu wenig überweisen…

Das waren die Vorbereitungen. Einfach, oder? 😀

One Response to “Vorbereitungen auf die Zwangsversteigerung”

  1. […] Gedanken darüber gemacht, was wir uns leisten können und wollen. Spätestens bei den Vorbereitungen zu der Zwangsversteigerung haben wir diese Planungen dann nochmals detailliert. Und seit einigen Wochen habe ich eine […]

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