Category: Behörden

Das Interhyp-Prinzip

Bauvorhaben 4.0

By , 5. Dezember 2014 17:33

Es soll ja Bauherren geben, die bekommen nicht genug vom Bauen.

So wie wir zum Beispiel.

Unser neuestes Bauvorhaben wird sich um die Außenanlagen kümmern. Diese haben bisher noch mehr einer ungezähmten Wildnis geglichen, als dass man ernsthaft das Grundstück nutzen konnte. Nicht zuletzt beim Ausschachten der Gräben für die Heizungskollektoren haben wir das Grundstück umgepflügt und in eine pittoreske Hügellandschaft transformiert.

Die Gründe dafür sind mannigfaltig aber eines nach dem anderen.

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Meilenstein: Teilprojekte „Zwangsversteigerung“ und „Zwangsräumung“ abgeschlossen

By , 20. Dezember 2012 19:28

Es mag erstaunen aber ja, das Teilprojekt „Zwangsräumung“ hatten wir bislang noch nicht offiziell abgeschlossen. Kurz vor Weihnachten und dem Jahresende möchte ich das aber noch nachholen.

Wie bereits beschrieben, haben wir unser Grundstück nebst Haus in einer Zwangsversteigerung erstanden. Leider mussten wir dann doch eine zumindest teilweise Zwangsräumung durchführen. „Teilweise“ weil der Vorbesitzer schon große Teile des Hauses ausgeräumt hatte und die bestellte Spedition den Rest in seinen LKW und nicht in den der Spedition geräumt hat.
Nachdem die eigentliche Zwangsräumung stattgefunden hatte und abgeschlossen wurde, mussten wir ja noch irgendwie an das Geld kommen, das wir dem Gerichtsvollzieher bezahlt hatten. Zum Glück konnten wir in den Übererlös der Zwangsversteigerung hinein einen dinglichen Arrest beantragen, so dass die Summe zumindest sichergestellt war.

Aber wie kommt man da dran?

Nun, der Gerichtsvollzieher schickt nach der Zwangsräumung eine Rechnung, die auflistet, was geleistet wurde und was das gekostet hat. Den Rest des Vorschusses hat er dann zurücküberwiesen.
Den Rest der Summe mussten wir also vom Gericht einfordern.

Interessante Details am Rande: der Vorschuss für eine Zwangsräumung kann durchaus 10.000€ betragen. Zumindest für ein recht zugerümpeltes Haus. Ein mehr oder weniger leer geräumtes Haus kommt in der Zwangsräumung dann auf ca. 5.000€ inkl. aller Gebühren.

Ganz blauäugig haben wir zunächst die Rechnung mit einem Schreiben dorthin geschickt und dann um Auszahlung gebeten. Nicht verwunderlich reicht das jedoch nicht. Vielmehr muss man einen „Antrag auf Überweisung“ einreichen, der juristisch korrekt begründet, was und warum ausgezahlt werden soll. Naja, formal korrekt heißt das Teil wohl „Kostenfestsetzungsantrag“.
Mit entsprechenden Vorlagen aus dem Internet (sorry, keine Links, das ist mir zu heiß) bekommt man das vielleicht noch ganz gut selber hin. Anwaltliche Unterstützung ist aber auch hier dringend zu empfehlen, schließlich wimmelt das Ding von Aktenzeichen und Paragraphen!

Für Verwirrung sorgte dann aber der Vorbesitzer, indem er die zu bezahlende Summe uns selber überwiesen hat. Und das auch noch mit dem Vermerk „unter Vorbehalt“. Dafür ohne jegliches erläuterndes Schreiben. Hmpf.
Also wieder kurz mit dem Anwalt beraten, was zu tun ist. Der riet dazu, das Geld zu behalten und etwas abzuwarten. Anschließend könnten wir den Vorbehalt auflösen. Seine Argumentation: sollte der Vorbesitzer das überwiesene Geld zurückfordern, müsste er schon vor Gericht nachweisen, dass wir es zu Unrecht bekommen hätten…
(Wer übrigens einen guten Anwalt für Zwangsversteigerungen im Bonner Raum sucht, kann sich gerne bei mir melden. Ich habe da jemanden an der Hand, den ich empfehlen kann. :-))

Genau das haben wir dann auch gemacht. Schließlich ersparte es uns, einen korrekten Was-auch-immer-Antrag auszubaldowern. Etwas abgewartet und dann schriftlich den Verzicht auf unseren Vorbehalt erklärt, so dass das einbehaltene Geld ausgezahlt werden könnte. „Könnte“, weil es durchaus sein kann, dass noch andere Gläubiger gepfändet haben. Aber das sind dann ja nicht mehr unser Angelegenheiten.

Und nachdem wir bis jetzt nichts mehr gehört haben, schließen wir nun dieses Kapitel und legen es (hoffentlich) zu den Akten. Ufff.

Papierberge

By , 22. November 2012 20:19

Diese Woche sind innerhalb von zwei Tagen gleich zwei dicke Stapel Papier eingegangen, die abgearbeitet werden wollen: die Bauantragsgenehmigung und das Nachtragsangebot.

Der Bauantrag ist eigentlich richtig schnell gekommen, insgesamt war das ein bisschen mehr als 1 Monat. Umso ärgerlicher, dass wir fast einen Monat dadurch verloren haben, dass die erste Version fehlerhaft war. Aber was viel besser ist: wir haben keine Einschränkungen oder Auflagen erhalten. Nur der Carport darf im Straßenbereich keine sichteinschränkenden Elemente enthalten. Naja, das lässt sich wohl einrichten. 😀
Bezahlen dürfen wir den Spass natürlich auch. 525€ sind da angesichts der Komplexität und des Umfangs der Materie aber durchaus angemessen. Kein Vergleich zu den Gebühren, die wir für die Bestellung einer Buchgrundschuld bezahlen werden dürfen…

Das Nachtragsangebot ist wiederum rein Stommel-spezifisch. Im Rahmen der Bemusterung legt man ja jedes Detail fest. Dort wird dann auch festgelegt, ob es sich im Vergleich zur Grundausstattung um einen Mehrpreis oder einen Minderpreis handelt.
Bei der Bemusterung wird zunächst nur die Tendenz festgelegt. Die konkreten Werte folgen dann im Nachtragsangebot.

Gut ist, dass man für jede Position einzeln festlegen kann, ob man diese Position möchte oder nicht.

Weniger gut ist, dass es mitunter schwer zu erkennen ist, welche Positionen sich gegenseitig ausschließen. Hier wäre etwas nach dem Motto „Wählen Sie exakt eine Position aus den Nummern 1-3“ hilfreich.

Gar nicht gut ist, dass der gesamte Posten mit den Fliesen fehlt. Warum man für ein Angebot über 4 Wochen benötigt, geht über meine Hutschnur. Naja, und das Heizungsangebot ist sowieso wieder eine Sache für sich. Was bin ich froh, wenn wir das erledigt haben!

Jetzt ist jedenfalls die nächsten Tage erstmal Number crunchen angesagt. 🙂

Bauantrag, die 2.

By , 11. Oktober 2012 20:02

Nachdem der erste Bauantrag, den wir abgegeben hatten, fehlerhaft war, durfte der zuständige Architekt von Stommel Haus Überstunden machen, um die Pläne zu korrigieren.

Wer letzten Endes den Antrag verbockt hat – Vermesser oder Architekt – ist uns dabei egal. Letzten Endes trägt der Architekt die Gesamtverantwortung für das Gesamtergebnis. Gut war immerhin, dass nicht lange rumgeredet oder der schwarze Peter weitergeschoben wurde sondern rangeklotzt und das Malheur aus der Welt geschafft wurde.

Also auf ein Neues: Bauantrag abgeben und dann warten…

Meilenstein: Abrissgenehmigung erteilt

By , 16. Juli 2012 20:28

Der nächste Meilenstein ist erreicht: wir haben die Abrissgenehmigung. Juchhu!

Wer kennt sich mit Dynamit aus? 🙂

Scherz beiseite: aktuell holen wir Angebote für den Abriss und die Kellersanierung ein. Wer da jemanden kennt oder das übernehmen möchte, kann sich gerne bei mir melden.

Immerhin haben wir jetzt auch Sicherheit, dass wir den Keller behalten können. Wir sind mit einem Architekten / Bauingenieur durchgelaufen, der auch später die „baubegleitende Qualitätssicherung“ übernehmen wird und haben uns die feuchten Stellen angeschaut. Fazit: lässt sich alles reparieren. Insbesondere wenn man, wie von uns geplant, das Haus außenrum freilegt um Wärme- und Feuchtigkeitsisolierung zu erneuern bzw. auf den aktuellen Stand zu bringen.

Meilenstein: Antrag auf Abrissgenehmigung eingereicht

By , 9. Juni 2012 08:55

Der nächste Meilenstein ist erreicht: der Antrag auf Abrissgenehmigung ist fertig!
Wie es sich in Deutschland gehört, gibt es dafür natürlich ein Formular. Lustigerweise nimmt immer das gleiche Formular, unabhängig davon, was oder wieviel man abreißt. Unser Einfamilienhaus hat die selben zwei Seiten wie eine abzureissende Schule oder ein Krankenhaus.
Der Antrag muss selbstmurmelnd in dreifacher Ausfertigung eingereicht werden…

Bau-juristische Erkenntnis: eine Abreissgenehmigung braucht man erst ab einem abzureißenden Volumen von mehr als 300 Kubikmetern. Damit ist nicht das tatsächliche Materialvolumen gemeint Sonderbund der umbaute Raum. Bei einer angenommenen Raumhöhe von 2,8m wären das immerhin eine Grundfläche von 107 Quadratmetern.
Da bei uns das Dach mit abgerissen wird, sind wir deutlich über dieser Grenze.

Jetzt bleibt nur noch abzuwarten, wie lange so eine Genehmigung braucht…

Gerichts- und Notarkosten: Kleinvieh macht auch Mist

By , 22. Mai 2012 19:31

Im Rahmen einer Zwangsversteigerung fällt eine ordentliche Anzahl an Gebühren und Nebenkosten an, die hier und da fällig werden, dabei  einzeln nicht so die ganz großen Summen sind, sich letzten Endes aber doch gehörig summieren.

Hier eine Übersicht:

  • Grunderwerbssteuer: in NRW 5% des Objektpreises, in anderen Bundesländern gelten andere Sätze, spätestens ab Juli 2012 sind es jedoch überall mindestens 4,5%.
    Steht noch kein Haus drauf, wird die Steuer nur in Höhe des Grundstücks fällig. Steht jedoch bereits ein Haus drauf, wird das mit eingerechnet. Ist zwar kein „Grund“, bringt dem Staat aber mehr Geld.
    Bei einer Zwangsversteigerung wird das Höchstgebot als Berechnungsgrundlage verwendet.
  • Maklercourtage und Notargebühren für die Grundbucheintragung fallen bei einer Zwangsversteigerung keine an! Immerhin…
  • Zinsen auf das Höchstgebot: bezahlt man nicht sofort in voller Höhe oder überweist das gesamte Geld vorab, werden auch Zinsen in Höhe von 4% p.a. auf das Höchstgebot fällig, bis die gesamte Summe hinterlegt wurde.
  • Zuschlagsgebühr: dies ist eine Art Verfahrensgebühr und wird für den Höchstbietenden fällig. Sie liegt bei ca. 0,5% (bei uns waren es 0,48%)
  • Gebühren für die Eintragung in das Grundbuch: hier handelt es sich um eine sogenannte 10/10-Gebühr, deren konkrete Höhe sich nach der Gebührenordnung des Grundbuchamtes richtet. Hier können durchaus einige hundert Euro zusammenkommen.

Ein sehr guter Rechner für diese ganzen Gebühren findet sich übrigens hier. Einfach Verkehrswert, fiktives Höchstgebot und Bundesland eingeben und auf „Berechnen“ klicken. Damit kann man sehr schön sehen, was einen bei einem bestimmten Gebot erwartet.
Als Faustregel gilt, dass man bei einer Zwangsversteigerung nur die Maklergebühren einspart. Die Notar- und Grundbuch- sowie Gerichtskosten gliedern sich zwar anders. In der Höhe kommt aber dasselbe raus.

 

Der Notar möchte dann natürlich auch noch seinen Anteil haben. Bei der Zwangsversteigerung wird er zwar nicht für die Grundbucheintragung des Eigentümers benötigt. Spätestens bei den Eintragungen für die Grundschuld kommt er aber dennoch zum Spiel. Bei uns evtl. sogar doppelt, um das bestehen gebliebene Recht zu löschen. Zum Glück sind die Notarkosten durch eine Gebührenordnung bundeseinheitlich festgeschrieben. Sie richten sich nach einer Staffelung des Kaufpreises bzw. der Höhe der Grundschuld.
Für eine Grundschuld wären das z.B. 207€. Dazu kommen dann noch Mehrwertsteuer und Nebenkosten wie Porto etc. Siehe z.B. hier.

Ein schicker Rechner dafür findet sich bei der Interhyp. Dieser unterscheidet auch zwischen Eintragung und Löschung einer Grundschuld, da hier unterschiedliche Gebührensätze gelten.

In diesem Sinne viel Spass beim Kaufen! 🙂

Nach der Zwangsversteigerung: wie gelange ich in den Besitz meines Eigentums?

By , 16. Mai 2012 19:48

Der Eigentumserwerb über eine Zwangsversteigerung hat einen Haken: häufig bewohnt die Immobilie noch der Vorbesitzer. Diesen aus dem Objekt rauszubekommen, ist häufig schwierig. Warum sollte sich der Vorbesitzer auch kooperativ zeigen? Es gibt natürlich Fälle, wo der Vorbesitzer freiwillig und schnell das Objekt herausgibt. Man hört aber doch recht häufig auch von gegenteilig verlaufenden Fällen.
Mit Geldstrafen drohen ist häufig zwecklos, er hat ja beweisbar nichts, sonst wäre es nicht zur Versteigerung gekommen. Und dem berechtigten Interesse, das Objekt sofort zu übernehmen, steht der Schutz des Vorbesitzers entgegen.
Ganz machtlos ist man als Ersteher aber auch nicht.

Gut für uns, denn der Vorbesitzer unseres Hauses gehört zu den Leuten, die gerne taktieren und Verzögerungstaktiken verwenden. Näher ins persönliche Detail möchte ich nicht gehen, das grundsätzliche Vorgehen von uns aber trotzdem beschreiben.

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Der große Tag

By , 7. Februar 2012 22:20

Heute war es also so weit. Der große Tag. Die Zwangsversteigerung, bei der es um unser Objekt der Begierde ging.

Die Nacht war unruhig, die Nervosität vor solch einer großen Entscheidung ist doch spürbar. Wird alles klappen? Wie viele Interessenten werden da sein? War unsere Vorbereitung auch vollständig? Ist unsere Sicherheitsleistung angekommen?

Die Antworten auf diese Fragen und noch mehr erfahrt ihr im folgenden! (Vorsicht, lang)

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Vorbereitungen auf die Zwangsversteigerung

By , 5. Februar 2012 16:47

Hui, so eine Zwangsversteigerung ist eine komplexe Sache!

Die letzten Tage waren ausgefüllt mit Vorbereitungen. Unsere Checkliste so weit:
(Vorsicht, lang)

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